Hier ist eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie du eine rentable Immobilie auswählst, wenn du in Immobilien investieren möchtest:
1. Finanzielle Vorbereitung
Bevor du eine Immobilie kaufst, stelle sicher, dass deine Finanzen in Ordnung sind:
- Bonität verbessern: Deine Kreditwürdigkeit beeinflusst die Konditionen für ein Hypothekendarlehen. Stelle sicher, dass deine Schufa-Auskunft und Kreditwürdigkeit gut sind.
- Eigenkapital: In den meisten Fällen benötigst du mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Überlege, wie viel du für die Anzahlung und Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aufbringen kannst.
2. Definiere dein Investitionsziel
Überlege, was du mit der Immobilie erreichen möchtest:
- Langfristige Mieteinnahmen: Du kaufst die Immobilie, um durch Mieteinnahmen ein passives Einkommen zu generieren.
- Fix & Flip: Du kaufst die Immobilie günstig, renovierst sie und verkaufst sie teurer weiter.
- Wertsteigerung: Du hoffst, dass der Wert der Immobilie über die Zeit steigt und du sie in Zukunft gewinnbringend verkaufen kannst.
3. Wähle die richtige Lage
Die Lage einer Immobilie ist der wichtigste Faktor für ihre Rentabilität. Achte auf Folgendes:
- Wirtschaftliche Stabilität: Regionen mit steigender Bevölkerung und guter wirtschaftlicher Entwicklung bieten oft bessere Wachstumschancen.
- Infrastruktur: Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Autobahnen, Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren steigert den Wert.
- Mikrolage: Ruhige Wohngegenden mit guter Nachbarschaft und geringer Kriminalität sind oft gefragter. Prüfe, ob es Anzeichen für eine positive Stadtentwicklung gibt.
4. Mietrendite berechnen
Die Mietrendite ist ein entscheidender Faktor, um festzustellen, ob eine Immobilie rentabel ist. Sie gibt an, wie viel Miete du im Verhältnis zum Kaufpreis erzielen kannst.
Formel für die Bruttomietrendite:
Bruttomietrendite=(JahresnettokaltmieteKaufpreis der Immobilie)×100\text{Bruttomietrendite} = \left( \frac{\text{Jahresnettokaltmiete}}{\text{Kaufpreis der Immobilie}} \right) \times 100
Eine Bruttomietrendite von 4–6 % gilt als solide. Über 6 % ist sehr gut, darunter kann es schwieriger werden, eine gute Rendite zu erzielen.
5. Berücksichtige die Nebenkosten und laufenden Kosten
Es ist wichtig, alle Kosten einzubeziehen, um die tatsächliche Rentabilität zu berechnen:
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Maklergebühren (zusammen ca. 10–15 % des Kaufpreises).
- Instandhaltungskosten: Diese liegen oft bei 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr.
- Verwaltungskosten: Falls du eine Hausverwaltung beauftragst, solltest du deren Kosten einplanen.
- Leerstandsrisiko: Berücksichtige mögliche Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet ist.
6. Immobilientyp auswählen
Es gibt verschiedene Immobilientypen, in die du investieren kannst:
- Eigentumswohnung: Oft günstiger als ein Einfamilienhaus und leichter zu vermieten.
- Mehrfamilienhaus: Hier kannst du von mehreren Mietern gleichzeitig profitieren, was dein Risiko streut.
- Gewerbeimmobilien: Sie bieten oft höhere Mieteinnahmen, bergen jedoch auch ein höheres Risiko und Leerstandszeiten.
- Ferienimmobilien: Sie können hohe Mieteinnahmen in Urlaubszeiten generieren, haben jedoch saisonale Schwankungen.
7. Immobilie auf Herz und Nieren prüfen
Vor dem Kauf solltest du die Immobilie gründlich untersuchen:
- Bausubstanz: Achte auf den Zustand des Dachs, der Fassade, der Elektrik und der Sanitäranlagen. Alte Immobilien haben oft Renovierungsbedarf, der zusätzliche Kosten verursacht.
- Energieeffizienz: Eine energieeffiziente Immobilie ist attraktiver für Mieter und senkt die Betriebskosten.
- Grundbuch: Prüfe, ob Lasten wie Hypotheken oder Wegerechte im Grundbuch eingetragen sind, die deinen Kauf beeinträchtigen könnten.
8. Finanzierungsstrategie entwickeln
Du solltest ein klares Bild deiner Finanzierung haben:
- Eigenkapitalquote: Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto besser sind oft die Konditionen.
- Zinsen und Tilgung: Suche nach günstigen Hypothekenzinsen und bestimme eine angemessene Tilgungsrate, um die monatliche Belastung zu steuern.
- Sondertilgungen: Überlege, ob du die Möglichkeit hast, Sondertilgungen zu leisten, um den Kredit schneller abzubezahlen.
9. Rechtliche Aspekte beachten
- Mietvertrag: Stelle sicher, dass du rechtssichere Mietverträge verwendest.
- Mieterrechte: Informiere dich über die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern.
- Steuern: Einkünfte aus Vermietung sind steuerpflichtig. Prüfe, welche Abschreibungsmöglichkeiten (z. B. AfA) du geltend machen kannst.
10. Langfristige Planung
Immobilieninvestitionen sind oft langfristig angelegt. Denke daher in einem Zeithorizont von 10, 20 oder mehr Jahren:
- Wertsteigerung: Immobilien in wachsenden Regionen haben das Potenzial, an Wert zu gewinnen.
- Schuldenabbau: Je länger du die Immobilie hältst, desto mehr sinkt deine Restschuld, während die Mieteinnahmen weiterlaufen.
- Strategie anpassen: Überprüfe regelmäßig den Markt und entscheide, ob es sinnvoll ist, die Immobilie zu verkaufen oder weiter zu halten.
Mit dieser schrittweisen Vorgehensweise kannst du eine rentable Immobilie auswählen, die dir langfristig Einnahmen bringt und als wertvolle Kapitalanlage dient.
